최근 1주택자 사이에서 장특공 폐지 법안에 대한 우려가 커지고 있습니다. 오랫동안 보유만 해도 상당한 세금 혜택을 주던 제도가 실거주 중심으로 바뀔 수 있다는 소식 때문인데요, 자칫하면 양도세 부담이 크게 늘어날 수 있어 많은 분이 혼란스러워하는 것 같습니다.
핵심 요약
이 글에서는 2026년 5월 현재 국회에서 발의되어 있는 장기보유특별공제(장특공) 개편안 2건의 핵심 내용을 객관적으로 정리합니다. 윤종오 의원안(4월 8일 발의)과 최혁진 의원안(4월 27일 발의)이 현행 제도와 무엇이 다른지 비교하여, 내게 어떤 영향이 있을지 명확히 파악할 수 있도록 돕습니다. 정부·여당의 공식 입장과 시장 전망까지 짚어보겠습니다.
면책 조항: 이 글은 세법 관련 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 투자나 절세 행위를 권유하는 것이 아닙니다. 모든 세금 관련 의사결정의 책임은 본인에게 있으며, 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
현행 장특공 제도, 무엇이 문제였나?
장기보유특별공제, 줄여서 '장특공'은 부동산을 오래 보유한 사람에게 양도소득세를 깎아주는 제도입니다. 1세대 1주택자의 경우 양도가액 12억 원 이하 부분은 비과세이며, 12억 원을 초과하는 차익에 한해 보유 기간(최대 40%)과 거주 기간(최대 40%)을 합산해 최대 80%까지 공제받을 수 있어 대표적인 절세 수단으로 꼽혔습니다.
하지만 보유 공제는 거주 여부와 무관하게 적용된다는 점이 꾸준히 지적돼 왔습니다. 고가 아파트를 사두고 전세를 주면서 시세차익을 노리는 경우에도 단지 오래 보유했다는 이유만으로 상당한 세금 감면 혜택을 받기 때문입니다. 실거주자를 제대로 보호하지 못한다는 비판이 누적되면서 장특공 폐지 법안 논의가 본격화됐습니다.
2026년 4월 발의된 2건의 장특공 폐지 법안, 핵심 비교
2026년 4월에는 현행 장특공을 손보는 두 건의 소득세법 일부개정법률안이 잇따라 발의됐습니다. 두 법안 모두 아직 기획재정위원회 심사 전 단계이지만, '실거주 중심'으로 무게중심이 옮겨가고 있다는 공통점이 뚜렷합니다.
결론부터 말하면, 어떤 안이 통과되든 실제 거주하지 않은 1주택자의 세금 부담은 지금보다 늘어날 가능성이 매우 높습니다. 아래 표로 두 개정안의 핵심을 비교해봤습니다.
| 구분 | 현행 제도 (2026년 기준) | 윤종오 의원안 (4/8 발의) | 최혁진 의원안 (4/27 발의) |
|---|---|---|---|
| 공제 방식 | 보유 40% + 거주 40% 합산 | 장특공 제도 폐지, 세액공제로 전환 | 보유기간 공제 폐지, 거주기간 공제만 유지 |
| 최대 공제율 | 양도차익의 80% | 1인당 평생 2억 원 한도 세액공제 | 거주 2년 16% → 최대 80% 단계적 상향 |
| 적용 대상 | 1세대 1주택 12억 원 초과분 등 | 3년 이상 보유 주택 | 3년 이상 보유한 1세대 1주택(국외거주자 제외) |
| 핵심 특징 | 보유만 길어도 혜택 | 공제 제도를 없애고 한도 내 직접 감면 | '실거주'해야만 온전한 혜택 |
윤종오 의원안: 장특공 전면 폐지 + 세액공제 2억 한도
진보당 윤종오 의원이 2026년 4월 8일 대표 발의한 안은 가장 파격적입니다. 장특공 제도 자체를 없애고, 3년 이상 보유한 주택을 양도할 때 1인당 평생 2억 원의 세금 감면 한도만 적용하는 방식입니다. 양도차익이 아무리 커도 깎아주는 세금은 최대 2억 원으로 제한되기 때문에, 고가 주택 보유자일수록 세 부담이 급격히 늘어납니다. 더불어민주당·진보당·기본소득당·사회민주당 의원들이 공동 발의에 참여했습니다.
최혁진 의원안: 보유기간 공제 폐지, 실거주 비례 상향
무소속 최혁진 의원이 2026년 4월 27일 대표 발의한 안은 보유기간 공제 40%를 통째로 폐지하는 대신, 거주기간에 비례해 2년 거주 시 16%부터 시작해 최대 80%까지 단계적으로 상향하는 구조입니다. 대상은 보유 3년 이상의 1세대 1주택으로 한정되며, 국내에 생활 기반이 없는 국외 거주자는 적용 대상에서 빠집니다. 민주당 9명, 진보당 3명 등 13명이 공동 발의에 참여했습니다. 보유만 길게 한 갭투자형 1주택자에게는 가장 불리한 시나리오입니다.
정부·여당 입장과 시장 전망
여기서 중요한 변수가 있습니다. 두 법안 모두 정부 발의가 아닌 의원 입법입니다. 더불어민주당 강준현 수석대변인은 2026년 4월 20일 "장특공제와 관련해 세제 개편을 전혀 논의한 바 없다"고 공식 부인했고, 대통령실 역시 5월 4일 "장특공 폐지는 정부 입장이 아니며 실거주 1주택자는 보호한다"는 메시지를 냈습니다. 즉 당장 통과될 가능성이 높은 법안이라기보다는, 2026년 7월로 예정된 정부 세제개편안 논의의 압박 카드로 읽힙니다.
다만 큰 흐름은 분명합니다. 단기적으로는 법 시행 전 혜택을 누리려는 매물이 일시적으로 늘어날 수 있고, 장기적으로는 집주인들이 임대를 줄이고 실거주를 선택하면서 임대차 매물이 줄어 전·월세 가격이 자극받을 수 있다는 우려가 시장에서 제기되고 있습니다. 1주택자라면 본인의 보유·거주 계획을 미리 점검하고, 양도가액 12억 원 초과 여부와 실제 거주 연수를 시나리오별로 계산해두는 편이 안전합니다.
출처:
최혁진 의원 장특공 개편안 대표발의 – 머니투데이
장특공 폐지 법안 어떤 내용 담았나 – 머니투데이
범여권 장특공 폐지법 또 발의 – 파이낸셜뉴스
與 "장특공제 세제 개편 전혀 논의 안해" – 파이낸셜뉴스
청, 장특공 폐지 정부 입장 아냐 – 파이낸셜뉴스
장기보유특별공제율 – 국세청
데이터 기준일: 2026년 5월 13일